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汤臣、金茂、中铁质量遭诉 精装何时不“惊”装 2022/03/25 16:51:00   来源:优采平台

  每年的“315”晚会上,质量问题都会成为消费者集中关注的焦点,在今年“315”晚会集中曝光了“口碑营销公司操纵搜索结果”等互联网及线上侵害消费者权益问题的同时,住宅精装修这个事关购房者权益的问题在这个“315”也未能幸免。金茂佑安府、汤臣一品等高端住宅项目甚至是顶级豪宅项目纷纷爆出质量问题,住宅精装修成为“惊装”,似乎在这个动荡的周期又为房地产行业翻出了一个悬而未决的旧案。

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金茂佑安府被集中曝光了漏水等多项质量问题

“惊装”难题由来已久

仔细查阅往年的“315”晚会信息就不难发现,精装修一直是住宅投诉的“重灾区”,精装变“惊装”也不是今年才用到的词汇。2019年,湖南长沙北辰中央公园就被业主投诉,项目内人工湖作假,变成了蓝色塑胶湖面;绿化泛黄,绿色是喷漆而成。南京当年的热门楼盘中兴博盈紫艺华府也被投诉,多项智能科技被减配或取消、多处门槛石碎裂。而作为标杆的网红盘御澜湾也出现了窨井盖密集、踢脚线脱落、甚至灶具装反等低级问题。比较重视品质的万科也未能幸免,2020年”315”晚会上,也曾爆出广州万科尚城卫生间漏水严重,上层做蓄水试验时,楼下已经成为了“水帘洞”。

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往年315曝光的精装质量问题也同样严重

不过随着历届“315”的时间线,我们也不难看出,业主的专业性在增强,所指出的“惊装”问题越来越细致、越来越贴近应用。比如南京的热门刚需楼盘,去年接到的一条投诉就是智能家居系统的面板被替换降级。今年汤臣一品出现的渗漏问题,涉及业主自己对原有装修的改造。金茂佑安府爆出的问题中,也有窗户设计不合理、地面材质粗糙、厨房地暖铺设问题、橱柜材质问题等非常细致专业的内容。不难看出,“惊装”问题由来已久,随着住宅精装修的逐渐推进和各种新设计、新设备在精装修中的大量运用,短期内恐怕还会持续出现。

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随着业主的专业性提升,地暖辅材和预留的设备空间也开始成为热门投诉问题

无心的纰漏容易改

开发商以往习惯了毛坯房出售的“高周转”玩法,对于涉及部品数量庞大的精装修了解还并不透彻。可以说,在精装修交付的大趋势中,三类由于经验不足产生的“惊装”问题,是可以通过经验的积累解决的。

1、设计类

第一类是设计部门对于精装修现场问题的了解不够,在高周转的要求下习惯套用图纸或简单设计。例如厨房的橱柜设计,可能许多房企都是沿用几套图纸模板,但是一旦窗的位置出现微调,就可能出现窗设计不合理、开启幅度变小等问题。同样的问题出现在地暖等需要安装的系统设备上,设计部门较为习惯采用成熟的系统设计,在厨房、卫生间等实际铺设面积很小的区域同样设计盘管系统。同时,现场施工人员极少严格照图施工,遇到此类铺设面积较小、弯管工作量较大的区域就会采用较为粗糙的施工工艺和较差的辅材辅料。对于此类问题,一方面建议房企设计部门加深与工程部门的协作,严格要求照图施工,严格管理竣工验收报告和竣工图纸。另一方面也需要设计部门即使收集并处理工程中的反馈,形成更为高效细致的解决方案,例如在厨房等区域采用散热器等解决方案替换地暖。同时采用AI审图等数字化的先进技术,处理一些重复枯燥、而又缺乏技术含量的设计细节。

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窗口与台盆间的关系需要设计深化

2、减配类

第二类问题,有关产业链管理和住宅全生命周期。由于近两年的贸易战和“缺芯潮”,许多房企也遭遇了供应商的涨价潮和断供潮。不少房企收到过智能门锁行业的涨价函,由于缺少芯片造成的涨价幅度甚至比整个智能锁的价格还高。这也是许多房企智能家居等系统被迫“减配”的原因之一。这需要房企优化自己的合约管理和供应链储备,储备更多优秀的供应商,应对未来可能出现的“缺芯潮”冲击。同时,住宅精装修是伴随业主的生活状态的,是需要全生命周期考虑的。从汤臣一品回复媒体的公告来看,其出现的渗漏问题与业主自行改造有关。越是高端的住宅项目,其业主人群越有自主性和个性化需求。这就需要房企加强住宅精装的模块化设计和图纸管理,对于业主自行改造的需求,要给予合理的疏导和帮助。

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“缺芯潮”使得智能门锁大量减配

3、施工类

第三类问题,比如地下车库和卫生间漏水、门槛石碎裂、踢脚线掉落、成品橱柜损坏等,许多都是由于精装修施工组织不合理,后续的供需将之前的防水层打穿或者造成精装修部品损坏。这些问题需要房企优化精装修的施工组织方案,适当地把节奏“慢下来”,并严格做好施工现场的成品保护和监督流程,适当地与第三方检测机构合作,监督不同部品供应商之间的流程和责任,这类问题是比较容易解决的。像旭辉等房企推出的“透明工厂”计划,让业主在施工过程中就参与精装修的管理与监督,也能够提升业主的满意度。

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门槛石碎裂是比较典型的后期损坏问题

刻意的“高品质”难兑现

然而,在精装变“惊装”的众多问题中,还有一部分问题让人不安。在3月17日合肥土地出让的过程中,对于热门地块采用了“高品质商品住宅建设及评分标准”,从设计规划、工程建设、开发企业信用等三个维度十五项内容进行评估。标准大多涉及层高、材质、防水、绿化、绿色建筑等业主关系的问题。然而就是在这场理应是“质优者得”的土拍场外,却有多位业主现场维权。在文章开头提到众多被投诉的项目中,热门盘、网红盘也是比比皆是。“高品质”也拦不住维权,到底是业主的要求太高,还是“高品质”名不副实呢?

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高品质商品住宅建设及评分标准

在房地产上行的“高周转”时代,高速扩张是房企的统一目标,住宅项目的周转速度和对外卖点是实现持续拿地扩张的不二法门。因此很长一段时间,房地产企业的营销部门都在企业内占据较高的位置,在“一切以销售为主”的主导下,在住宅项目中增加高端、高品质的噱头也成为了常态。而在限价等政策出台之后,地拿下来了,价格却还在限,就只能从控制成本入手。这次曝光的金茂就是个例子,2020年内,中国金茂通过转让资产力求“回血”。2020年11月23日,北京产权交易所披露,金茂拟挂牌转让贵阳黔茂房地产开发有限公司60%股权,转让底价11.52亿元。2020年11月11日,北京产权交易所披露,金茂旗下子公司常州龙茂房地产开发有限公司45%股权转让底价为8.66亿元;福州滨茂房地产有限公司51%股权转让底价为5.26亿元。这一连串的交易从侧面证明,精装变“惊装”也是房地产行业过去高周转、重营销留下的“后遗症”。过去宣传的“高端”,如今无论如何也要“高高端起”。在房企如今普遍金融收紧的背景下,也就出现了塑胶湖面、绿化喷漆等等奇异的景象。

土拍市场的“高品质评分标准”,是否能够遏制精装修的品质问题?万科地产科技部门负责人夏晨曦就曾表示:住宅作为家的载体,是广大消费者都需要的,它不是一种艺术品或工艺品。住宅的产品力也就应该是无明显缺陷、品质稳定、可批量复制的品质。而不是单纯堆砌新的噱头、新的概念、新的材料。万科有一年的优秀项目,就是一个看似平平无奇,但是在任何一些细节上都稳定可靠,从未受到过投诉的项目。因此,我们认为建筑行业如今还存在大量存在问题和瑕疵的项目,可以说交出的答卷许多都“没有及格”。在如今这个行业还未达到“及格线”的背景下,就以“高品质评分标准”作为土拍市场的拿地标准,其作用或许有限。

最后对于高端住宅精装变“惊装”,《平凡之路》里的一句歌词可能是最好的注脚:“我曾经失落失望失掉所有方向,直到看见平凡才是唯一的答案。”关于如何解决住宅精装修的品质问题,也欢迎业内专家的献言献策。